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Aug 21, 2023

Servire un riutilizzo

Pubblicato30 agosto 2023daStephenie Overman Nel centro storico nord di Alessandria, un insieme di tre edifici per uffici in mattoni costruiti negli anni '80 viene trasformato in Tide Lock, una comunità di 234 persone.

Pubblicato30 agosto 2023daStephenie Overman

Nel centro storico nord di Alessandria, un insieme di tre edifici per uffici in mattoni costruiti negli anni '80 viene trasformato in Tide Lock, una comunità di 234 appartamenti e condomini di lusso con vista sul fiume Potomac e spazi per negozi e una scuola di musica senza scopo di lucro.

E l'estate scorsa nel quartiere Alexandria West, gli inquilini hanno iniziato a trasferirsi in due ex edifici per uffici di 14 piani che sono stati trasformati in Park + Ford, un moderno complesso di appartamenti di 435 unità con 115.000 piedi quadrati di spazi per uffici.

Di fronte a un eccesso di spazi per uffici vacanti generato da un mix di alta inflazione e bassi tassi di ritorno in ufficio post-pandemia, alcuni promotori immobiliari nella Virginia del Nord hanno iniziato a rivolgersi a progetti di riutilizzo adattivo da ufficio a multifamiglia (OTM).

Quest’anno, secondo i dati di Jones Lang LaSalle (JLL), l’inventario degli spazi per uffici negli Stati Uniti si è ridotto per la prima volta nella memoria recente, risalendo almeno al 2000. Alla fine di luglio è stato aperto il terreno per meno di 5 milioni di piedi quadrati di nuovi uffici, mentre 14,7 milioni di piedi quadrati di spazi per uffici sono stati rimossi dal mercato, poiché gli edifici vecchi e sfitti vengono demoliti o riconvertiti.

Nel frattempo, ad aprile, la quantità di spazi per uffici disponibili per l’affitto in tutta la nazione ha raggiunto un livello mai visto dalla crisi dei risparmi e dei prestiti degli anni ’80, secondo CoStar Group, un fornitore di dati e analisi immobiliari con sede a Washington DC. E poiché più della metà dei contratti di locazione firmati prima della pandemia non sono ancora scaduti, si prevede che i posti vacanti aumenteranno. Secondo CoStar, si prevede che il tasso di posti vacanti a livello nazionale aumenterà dal 13,2% a oltre il 17% entro la fine del 2026.

E mentre la locazione di nuovi spazi per uffici è aumentata da 57,4 milioni di piedi quadrati nel secondo trimestre del 2020 a 97,5 milioni di piedi quadrati nel secondo trimestre di quest’anno, secondo i dati CoStar, la quantità di spazio affittato si è ridotta in modo significativo. A causa in gran parte delle politiche di lavoro ibrido, le esigenze di spazio delle aziende sono cambiate radicalmente. Lo spazio ufficio medio affittato negli Stati Uniti nel secondo trimestre era di 3.275 piedi, quasi il 20% più piccolo rispetto a prima della pandemia.

Gli edifici per uffici vuoti nei centri urbani significano meno clienti per le attività commerciali del centro, dai camion di cibo e ristoranti ai sistemi di trasporto urbano. Secondo una ricerca pubblicata ad aprile dalla Stanford University, l’impiegato tipico spende ora dai 2.000 ai 4.600 dollari in meno all’anno nei centri urbani.

Un lato positivo, secondo la società di servizi immobiliari con sede a Dallas CBRE, è che ci sono “nuove opportunità per i ristoranti nei mercati degli uffici in crescita e nei sobborghi di molte grandi città costiere”.

Secondo un rapporto di Curtis Dubay, capo economista della Camera di commercio americana, le ragioni principali di questa elevata percentuale di posti vacanti sono che “i lavoratori semplicemente non vogliono tornare in ufficio e i datori di lavoro non possono farlo perché del ristretto mercato del lavoro”. Inoltre, “i tassi di interesse sono aumentati notevolmente negli ultimi 18 mesi, e non scenderanno presto”, il che frena la domanda di immobili commerciali.

Il capo economista della Virginia Realtors Ryan Price è d'accordo con questa valutazione. “Mentre le aziende tornano al lavoro, le occupazioni stanno tornando ad aumentare, ma lentamente. Il modello ibrido è piuttosto complicato”, afferma Price. Inoltre, tra l’inflazione e i timori di una recessione nel 2024, alcune aziende stanno rivalutando “le loro esigenze di spazio e cercando di ridimensionarsi”, afferma Price.

In aggiunta al problema, secondo il fornitore di dati e analisi sugli immobili commerciali Trepp, entro la fine del 2025 scadranno quasi 1,5 trilioni di dollari di debito immobiliare commerciale. Molti di questi mutui sono prestiti a solo interesse per i quali i mutuatari pagano solo gli interessi durante la durata del prestito, con il capitale dovuto alla fine. E CoStar stima che fino all'83% dei prestiti per uffici cartolarizzati in essere non sarà in grado di rifinanziarsi se i tassi di interesse rimangono ai livelli attuali.